재개발·재건축 분담금 계산법! 분양 신청 전 꼭 확인하세요

재개발·재건축 사업을 통해 새 아파트를 받을 수 있는 기회가 생겼다면 기대되는 동시에 부담해야 할 비용이 걱정될 수 있습니다. 특히, 조합원에게 부과되는 분담금이 얼마나 나올지 몰라 불안해하는 경우가 많습니다. 분담금은 조합원이 새 아파트를 받기 위해 추가로 내야 하는 금액으로, 예상보다 높아질 경우 재정적인 부담이 클 수 있습니다.

이번 글에서는 재개발·재건축 분담금이 어떻게 산정되는지와 분담금 폭탄을 피하는 방법을 상세히 알려드리겠습니다.

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목차

1. 재개발·재건축 분담금이란?
2. 분담금 계산 방법
   • 비례율이란?
   • 권리가액 산정 방식
   • 재개발과 재건축 분담금 계산 차이
3. 분담금 폭탄 피하는 법
   • 예상 분담금 확인하는 방법
   • 분담금 증가 요인 분석
   • 감정평가액 저평가 시 대처법
4. 현금청산과 분양신청, 무엇이 유리할까?
5. 분담금이 부담될 때 고려해야 할 점
6. 마무리 및 전문가 상담 필요성

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1. 재개발·재건축 분담금이란?

재개발·재건축 분담금이란 조합원이 기존 주택을 제공하고 새 아파트를 받을 때 추가로 부담해야 하는 비용입니다. 분담금은 사업성이 낮거나 예상보다 공사비가 증가하면 높아질 수 있습니다. 따라서 분양 신청 전 분담금 예상치를 파악하는 것이 중요합니다.

 

2. 분담금 계산 방법

비례율이란?

비례율은 해당 정비사업의 수익률을 나타내는 지표로, 다음과 같이 계산됩니다.

[ (사업 완료 후 총 자산 평가액 - 총 사업비) ÷ 기존 자산 평가액 × 100% ]

• 비례율이 100% 이상이면 사업성이 좋고, 100% 미만이면 조합원의 추가 부담이 커질 가능성이 높습니다.

권리가액 산정 방식

권리가액은 조합원이 재개발·재건축 사업에서 가질 수 있는 재산적 가치를 의미하며, 다음과 같이 계산됩니다.

[ 기존 부동산 감정평가액 × 비례율 ]

예를 들어, 감정평가액이 5억 원이고 비례율이 110%라면 조합원의 권리가액은 5.5억 원이 됩니다.

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재개발과 재건축 분담금 계산 차이

재개발의 경우

• 조합원 분양가 - 권리가액 = 분담금
• 예시) 조합원 분양가 6억 원, 권리가액 5.5억 원 → 분담금 5천만 원

재건축의 경우

• 도급제: 재개발과 동일한 방식
• 지분제: 무상 지분율에 따라 일정 면적을 받음
• 예시) 무상 지분율 120%, 대지지분 20평 → 신축 아파트 24평 무상 제공

 

3. 분담금 폭탄 피하는 법

예상 분담금 확인하는 방법

조합에서는 분양 신청 전 분담금 예상 통지문을 제공합니다. 이때 예상 분담금을 반드시 확인해야 합니다.

분담금 증가 요인 분석

• 공사비 상승
• 사업 기간 연장
• 조합 운영비 증가
• 시공사와의 추가 계약 비용

감정평가액 저평가 시 대처법

내 부동산이 지나치게 저평가되었다면 감정평가 재심사를 요청할 수 있습니다. 그러나 현실적으로 조합에서 이를 받아들이는 경우가 적기 때문에 신중하게 검토해야 합니다.

 

4. 현금청산과 분양신청, 무엇이 유리할까?

• 분담금이 예상보다 크다면? → 현금청산 고려
• 새 아파트 입주가 목표라면? → 분양 신청 진행
• 인근 신축 아파트 시세 비교 후 결정

 

5. 분담금이 부담될 때 고려해야 할 점

1. 분납 가능 여부 확인 (일부 조합은 분납 허용)
2. 분양권 전매 가능 시점 체크
3. 추가 분담금 리스크 고려 (추후 공사비 증가 가능성)
4. 대출 조건 확인 (분담금 대출 가능성 여부)

 

6. 마무리 및 전문가 상담 필요성

재개발·재건축 분담금은 예상보다 높아질 가능성이 크기 때문에 미리 충분한 정보를 확보하고 신중하게 결정하는 것이 중요합니다.

만약 분담금이 너무 부담스럽거나 감정평가액이 지나치게 낮게 책정되었다면, 전문가의 조언을 받는 것이 필요합니다. 변호사나 감정평가사의 도움을 받아 적절한 대응책을 마련하세요.

분양 신청 전 꼼꼼하게 확인하고 신중하게 결정하여 재정적 부담을 최소화하세요!