건물에 근저당 있어도 현금청산 받을 수 있을까?

근저당이 있는 부동산, 재건축 시 현금청산 가능할까?
재건축·가로주택정비 사업 구역에 포함된 부동산 소유자라면 이런 고민을 한 번쯤 하셨을 겁니다.
"대출 때문에 근저당이 걸려 있는데, 조합에서 현금청산금 받을 수 있을까?"

결론부터 말씀드리면,
근저당권이 있다고 해서 현금청산이 무조건 불가능한 것은 아닙니다.
단, 몇 가지 중요한 조건과 전략이 필요합니다.

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근저당권이란 무엇인가요?

부동산을 담보로 대출을 받으면 설정되는 채권 회수를 위한 권리입니다.
보통 실제 대출금보다 10~30% 높은 금액을 '채권최고액'으로 설정하는데, 이는 이자 연체 등 만약의 상황에 대비하기 위함입니다.

구분	내용
실제 대출액	예: 10억 원
채권최고액	예: 12억 원 (대출금의 120%)
실제 남은 채무	예: 5억 원 (일부 상환 시)

이처럼 근저당 채권최고액과 실제 채무액은 다를 수 있습니다.

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근저당이 있으면 조합이 청산금을 줄 수 없나요?

그렇지 않습니다.
대법원 판례에 따르면,

조합은 '채권최고액'이 아닌, '실제 남은 채무액' 만큼만 공제하고
나머지 청산금은 지급해야 한다고 보았습니다.

예시로 살펴보기

• 청산금: 15억 원
• 근저당 채권최고액: 12억 원
• 실제 남은 채무: 5억 원

→ 조합은 12억 원 전액을 공제한다고 주장할 수 있지만,
→ 현금청산자가 실제 채무가 5억 원임을 입증하면,
→ 청산금 10억 원(15억 – 5억)을 청구할 수 있습니다.

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근저당권 말소가 어렵다면 불리한가요?

전혀 그렇지 않습니다.

• 근저당권을 말소하지 않아도 손해배상 책임은 없습니다.
• 조합이 청산금을 미지급해도 현금청산자가 손해를 배상할 의무는 없습니다.
• 다만, 채무액 입증을 하지 않으면 채권최고액 전액이 공제될 수 있으므로 주의해야 합니다.

팁: 재판 과정에서 실제 채무액 증빙 서류를 반드시 제출해야 합니다.

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협의와 소송 전략: 어떤 것이 유리할까?

전략	설명
1. 조기 협상 진행	조합은 소송 전 협의로 청산금 지급을 마무리하려는 경향이 있습니다.
2. 근저당 말소 후 협상	여유 자금이 있다면 등기 이전 후 근저당을 말소하고 협상을 유도하는 것이 유리합니다.
3. 소송 시 철저한 입증	소송으로 간다면 실제 채무액 입증자료(상환 내역 등)를 반드시 준비해야 합니다.

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전문가 조언

근저당권이 남아 있는 상태에서도 청산금 전액 수령이 가능합니다.
하지만 상황에 따라 조합과의 협상 시기, 소송 전략, 증빙자료 준비 등이 결과에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

따라서 다음 사항을 꼭 점검하세요.

• 내 부동산에 설정된 채권최고액 vs 실제 남은 채무액
• 상환 내역 증빙 자료 확보
• 조합과 협상 시 근저당 말소 여부에 따른 전략적 대응

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근저당 있어도 현금청산 받을 수 있습니다

• 근저당은 현금청산의 '장애물'이 아닙니다.
• 핵심은 실제 채무액 입증과 전략적 대응입니다.
• 조합이 채권최고액 전액 공제를 주장하더라도,
  실제 채무액만큼만 공제되고 나머지는 지급받을 수 있습니다.

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Tip: 이런 분들은 반드시 전문가와 상담하세요

• 근저당권 말소가 당장 어려운 경우
• 조합과 협상이 잘 진행되지 않는 경우
• 채무상환 내역 증빙에 어려움이 있는 경우

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관련 법령 참고

• 대법원 2018.3.15. 선고 2017다282280 판결

“근저당권이 설정된 경우에도 실제 채무액만큼만 공제해야 하며, 나머지 금액은 청산금으로 지급해야 한다”

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현금청산이 고민되시나요?
복잡한 절차도, 전략 하나로 달라질 수 있습니다.
소송 전에 무엇을 준비해야 할지 모르겠다면, 현장 경험 많은 전문가의 조력을 받아보세요.