계약갱신청구권 행사 방법과 거절 시 손해배상 책임 총정리

계약갱신청구권, 임대인과 임차인 모두 반드시 알아야 할 권리

2020년 7월 31일부터 시행된 주택임대차보호법 개정안은 임차인의 권리를 대폭 강화했습니다. 그 핵심은 바로 계약갱신청구권 제도입니다. 하지만 이 제도를 잘못 이해하거나 오용할 경우, 임대인과 임차인 모두 예기치 못한 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다.
이번 글에서는 계약갱신청구권의 기본 개념부터 행사 방법, 거절 요건, 그리고 손해배상 소송까지 임대인과 임차인의 관점에서 구체적으로 정리해 드립니다.

 

1. 계약갱신청구권이란?

계약갱신청구권은 임차인이 일정 요건을 충족하면 기존 임대차 계약을 한 번 더 연장(2년)할 수 있는 권리입니다.
이는 임차인의 주거 안정성을 보장하기 위한 제도로, 주택임대차보호법에 따라 임대인의 거절 사유가 정당하지 않다면 반드시 갱신을 허용해야 합니다.

 

2. 계약갱신청구권 행사 시기 및 방법

• 행사 시기: 임대차 계약 만료일로부터 6개월 전~2개월 전 사이
• 행사 방법: 구두·문자 등 자유 형식으로 가능
  예) “계약 갱신 원합니다”, “2년 더 살고 싶습니다”

이 기간을 지나면 자동으로 ‘묵시적 갱신’이 되며, 다시 갱신청구권을 쓸 수 없습니다. 따라서 시기를 놓치지 않는 것이 중요합니다.

 

3. 임대인의 거절 요건: ‘정당한 사유’가 핵심

임대인은 다음과 같은 경우에만 계약갱신을 거절할 수 있습니다.

대표적인 정당한 사유

• 직계존비속 또는 본인이 실거주할 경우
• 정당한 사유 없이 임차인이 계약 의무를 위반한 경우
• 건물 철거 또는 재건축 계획이 확정된 경우
• 그 외 불가피한 사유 (예: 급작스러운 해외발령, 사망 등)

그러나 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 직접 거주하지 않고 제3자에게 다시 임대한 경우, 임차인은 임대인을 상대로 손해배상 청구를 할 수 있습니다.

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4. 손해배상 청구 요건 및 산정 방식

손해배상 요건

• 임차인이 계약갱신청구권을 행사함
• 임대인이 직접 거주한다고 거절함
• 이후 임대인이 직접 거주하지 않고 제3자에게 임대함
• ‘정당한 사유’가 없음

손해배상 금액 기준

• 환산 월세 × 24개월
  예) 보증금 2억, 월세 100만 원 → 환산 월세 1,666,667원 → 24개월 치 손해배상 청구 가능

※ 환산 월세 = 보증금 ÷ 100 × 연 이율(보통 4%) ÷ 12 + 월세

 

5. 정당한 사유가 인정된 사례 vs. 인정되지 않은 사례

인정된 사례

• 아들의 결혼으로 신혼집 마련 목적
• 실직 등 예측 불가능한 사정 발생 후 제3자 임대
• 입증 자료: 혼인신고일, 청첩장, 해고통지서, 가족 건강 관련 진단서 등 제출

인정되지 않은 사례

• 임대인이 시세 상승을 이유로 임차인을 내보낸 뒤 제3자에게 임대
• 사업 계획 실패로 입주 불가해진 경우 (입증 미비)

※ 정당한 사유가 인정되려면 해당 사유가 갱신거절 통보 후 발생했으며 예측할 수 없었다는 점을 입증해야 합니다. 문자, 메일, 공문, 진단서, 통장 내역 등 증거가 매우 중요합니다.

 

6. 매매는 예외일까? 임대가 아닌 매각한 경우는?

현행 주택임대차보호법상 계약갱신 거절 후 매각(제3자 매도)한 경우는 법 조문상 ‘임대’는 아니므로 손해배상 요건에서 제외될 수 있습니다.
그러나 대법원은 이를 민법상 ‘불법행위’로 판단하는 추세이며,
임차인은 다음 항목에 대해 민사소송으로 손해배상 청구할 수 있습니다.

• 이사비용
• 중개수수료
• 불가피한 대출 이자
• 기타 실제 손해 입증 가능한 비용

 

7. 소송 시 임차인과 임대인의 부담은?

• 임차인: 손해만 입증하면 소송 가능 (입증 부담 적음)
• 임대인: 거절 사유의 정당성과 입증 책임이 큼

패소 시 부담 비용 (소송비용 산정 기준)

• 변호사 비용(상한 있음)
• 인지대, 송달료
• 감정 비용 등 실비

예) 1억 원 전부 승소 시 상대방이 부담해야 할 변호사 비용 상한: 약 740만 원

 

계약갱신청구권은 ‘권리이자 책임’입니다

계약갱신청구권은 임차인의 주거 안정을 위한 중요한 제도입니다.
하지만 임대인 역시 정당한 사유가 있다면 이를 통해 거절할 권리도 보장받습니다.
단, 거절 후 거주하지 않고 제3자에게 임대한 경우엔 손해배상 위험이 크므로,
모든 정황과 사정을 입증할 수 있는 자료를 확보해 두는 것이 핵심입니다.

소송까지 가는 경우, 판결은 입증자료와 사안별 정황에 따라 달라질 수 있으므로,
사전에 법률 전문가의 자문을 받는 것이 최선입니다.