전월세 재계약할 때 복비 또 내야 할까? 계약서만 다시 썼다면 ‘중개수수료’가 아닌 ‘대필 수수료’만 내면 됩니다

전세나 월세 계약을 연장하거나 재계약할 때, 공인중개사를 반드시 거쳐야 하는지, 그리고 복비(중개수수료)를 또 내야 하는지 고민하신 적 있으신가요?
특히 단순히 계약서만 다시 쓰는 상황에서도 공인중개사 사무실을 통해야 한다는 말을 듣고 당황하신 분들도 계실 겁니다.

오늘 포스팅에서는

• 전월세 연장 시 공인중개사가 필요한 경우와 그렇지 않은 경우
• 중개수수료 발생 여부
• 계약서만 다시 쓰는 경우의 ‘대필 수수료’ 기준
  에 대해 정확하게 알려드립니다.

 

1. 최초 계약과 재계약의 중개 방식 차이

전세 또는 월세 계약을 처음 체결할 때는 일반적으로 공인중개사를 통해 매물을 확인하고, 임대인과 임차인을 연결하는 중개행위가 이뤄집니다.
이 경우에는 당연히 중개수수료가 발생하며, 요율표에 따라 복비를 지불하게 됩니다.

하지만 재계약, 즉 연장의 경우에는 상황이 조금 다릅니다.
이미 임차인과 임대인이 정해져 있고, 매물도 기존과 동일하며, 조건도 변함없다면 이는 일반적인 중개행위로 보기 어렵습니다.

 

2. 묵시적 계약 연장의 경우 복비 발생하지 않는다

계약이 만료됐음에도 임차인과 임대인이 아무런 이의 없이 계속 임대차 관계를 유지한다면, 이는 법적으로 ‘묵시적 갱신’으로 간주됩니다.
이 경우에는 별도의 계약서도 작성하지 않으며, 공인중개사의 중개 개입 여지도 없기 때문에 중개수수료가 발생하지 않습니다.

따라서 복비를 요구받았다면 법적 근거가 없는 청구에 해당될 수 있습니다.

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3. 계약갱신청구권 행사 시 복비가 발생할까?

2020년 7월 이후 도입된 계약갱신청구권을 통해 임차인이 계약 연장을 요청할 수 있게 되었습니다.
이때 많은 분들이 문자, 전화로만 연장을 의사표시하기도 하지만, 명확한 증거를 남기기 위해 계약서를 새로 작성하는 경우도 많습니다.

이 경우 공인중개사를 통해 작성하더라도, 중개행위가 아닌 단순한 ‘계약서 대필’로 해석됩니다.
즉, 중개수수료가 아닌 ‘대필 수수료’ 5만 원~10만 원 수준을 실무적으로 지급하는 것이 일반적입니다.

 

4. 재계약이지만 중개수수료가 발생할 수 있는 예외

단순히 계약기간만 연장하는 것이 아니라,

• 계약 조건이 변경되거나
• 권리관계 분석이 필요하거나
• 새로운 특약 조율이 필요한 경우
• 공인중개사가 중개대상물 확인·설명서를 다시 작성하는 경우

이러한 경우에는 실질적인 중개행위가 이루어진 것으로 보아 중개수수료가 발생할 수 있습니다.

이때는 중개사 입장에서 업무의 범위가 확대된 것이므로 복비 청구에 일정한 정당성이 생길 수 있습니다.

 

복비가 아니라 대필 수수료만 내는 경우가 대부분

계약을 단순히 연장하고, 기존 조건 그대로 계약서만 다시 작성하는 경우에는 중개수수료를 낼 필요가 없습니다.
이는 공인중개사법상 ‘중개행위’에 해당하지 않기 때문입니다.

 

✅ 중개수수료는 거래를 ‘성사’시켰을 때 발생
✅ 연장 계약서 작성만 했다면 5만~10만 원 수준의 대필 수수료가 적정
✅ 조건 변경이나 권리 검토가 있다면 예외적으로 중개수수료 발생 가능

 

과도한 복비를 요구받았다면 공인중개사법상 근거가 있는지 반드시 확인하시기 바랍니다.
사전에 정확한 정보를 알고 있으면, 불필요한 비용 지출 없이 안전하게 계약을 연장하실 수 있습니다.

전세 또는 월세 계약을 연장하면서 복비를 또 내야 한다는 말에 혼란스러우셨던 분들이 많으셨을 겁니다.
하지만 오늘 내용을 통해, 단순 연장의 경우에는 중개수수료가 발생하지 않는다는 점을 명확히 이해하셨을 거라 생각합니다.

실제로 많은 실무 현장에서는 이러한 법적 기준을 바탕으로, 계약서 작성에 대한 대필 수수료만 받는 것이 일반적인 관행입니다.
계약 연장을 앞두고 있다면, 계약의 성격을 잘 판단하시고 비용 청구의 적정성을 꼭 확인하시기 바랍니다.